Investissement PINEL à gérer

La location doit être consentie en secteur "intermédiaire", c'est-à-dire avec des loyers inférieurs d'environ 20 % à ceux du marché, et les ressources de vos locataires ne doivent pas dépasser certaines limites.
En métropole, la réduction d'impôt s'applique uniquement dans les marchés locatifs les plus tendus, selon un zonage fixé par arrêté. Les investissements réalisés dans les départements d'outre-mer (DOM) et les collectivités d'outre-mer (COM) y ouvrent également droit.
Pour le calcul de la réduction d'impôt, le prix de revient du logement est retenu dans la double limite d'un prix de revient maximal par mètre carré de surface habitable, fixé à 5 500 €, et d'un plafond annuel d'investissement de 300 000 € par contribuable.
Autre condition, destinée à favoriser la mixité sociale, la part des logements qui peuvent bénéficier de la réduction d'impôt dans un même immeuble est limitée.
Enfin, l'avantage fiscal Duflot est soumis au plafonnement global des niches fiscales.
À savoir Le dispositif Scellier reste applicable pour un logement acquis neuf ou en Véfa avant le 1er avril 2013, à condition que l'opération ait été initiée en 2012 (signature d'une promesse d'achat ou d'une promesse synallagmatique de vente pour un logement neuf déjà construit ; signature du contrat de réservation pour un achat en Véfa).

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Les investissements éligibles

La réduction d'impôt s'applique aux investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. Pour ceux réalisés depuis le 1er septembre 2014, lire plus bas.

Les opérations concernées

Peuvent bénéficier de la réduction d'impôt les investissements suivants :

§  l'achat d'un logement neuf dont la construction est achevée et qui n'a jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit ;

§  l'achat d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa) ;

§  la construction d'un logement pour lequel la demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er janvier 2013 ;

§  l'achat d'un local inachevé en vue d'en faire un logement ;

§  l'acquisition d'un logement ne répondant pas aux normes de décence en vue de sa réhabilitation; après travaux, l'habitation devra avoir des performances techniques proches de celles des logements neufs ; l'achat peut être réalisé dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR), par lequel le vendeur s'engage à réaliser les travaux ;

§  l'achat d'un logement ayant fait l'objet d'une réhabilitation préalable ;

§  l'achat d'un local destiné à un usage autre que l'habitation, que le contribuable transforme en logement; l'acquisition peut être réalisée dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) ;

§  l'achat d'un bien précédemment affecté à un usage autre que l'habitation et qui a été transformé en logement ;

§  l'achat d'un logement ayant fait ou faisant l'objet de travaux concourant à la productionou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA; sont visés, en pratique, les immeubles dont la construction est achevée et qui ont déjà été habités ou utilisés sous quelque forme que ce soit avant le début des travaux.

Attention Les logements financés au moyen d'un prêt locatif social (PLS) ne permettent pas de bénéficier de la réduction d'impôt Duflot.

Les bénéficiaires concernés

L'investissement Duflot peut être réalisé directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, une SCI de location, par exemple. Il s'applique aussi aux souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital d'une SCPI, à condition que 95 % au moins de la souscription serve à financer un immeuble éligible. Sur ce point, les conditions d'application de la réduction d'impôt "Scellier" sont transposables au Duflot.

La réduction d'impôt bénéficie aux personnes fiscalement domiciliées en France métropolitaine ou dans un département d'outre-mer. Les agents de l'État détachés à l'étranger pour y exercer leurs fonctions peuvent également en bénéficier, s'ils ne sont pas soumis dans leur pays de résidence à un impôt sur l'ensemble de leurs revenus. En revanche, les personnes domiciliées à l'étranger, qui ne sont soumises à l'impôt en France que sur une partie de leurs revenus, ne peuvent pas bénéficier du dispositif. Toutefois, le Duflot reste ouvert, sous condition, aux résidents monégasques et aux non-résidents assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France d'après la jurisprudence européenne (dites non-résidents "Schumacker").

Seuls les logements et les locaux acquis à titre onéreux peuvent bénéficier de la réduction d'impôt. Ceux acquis à titre gratuit, par donation ou succession, en sont exclus. De même, le dispositif ne s'applique pas aux titulaires de droits démembrés (entre un usufruitier et un nu-propriétaire).

Par exception, lorsque l'acquisition est due au décès de l'un des époux ou partenaires de pacs soumis à imposition commune, le survivant attributaire du logement peut demander au fisc la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que le défunt, pour la durée de l'engagement restant à courir à la date du décès. Et ce, même s'il hérite uniquement de l'usufruit du logement.

Enfin, en cas d'investissement réalisé en indivision, chaque indivisaire peut en bénéficier à hauteur de sa quote-part, à condition que tous s'engagent conjointement à louer le logement dans les conditions du dispositif.

Le délai d'achèvement du logement

Pour être éligibles à la réduction d'impôt, les logements doivent être achevés dans les délais suivants :

§  pour un logement acquis en Véfa, le délai d'achèvement est de 30 mois à compter de l'ouverture du chantier;

§  pour un logement que le contribuable fait construire, le délai est de 30 mois à compter de la date d'obtention du permis de construire;

§  pour un logement faisant l'objet de travaux (local acquis inachevé, réhabilitation d'un logement, transformation d'un local en logement, etc.), le délai expire le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition du logement ou du local.

Pour tous ces cas, c'est l'année d'achèvement du logement ou des travaux qui marque le point de départ de l'engagement de location et déclenche la réduction d'impôt, et non celle de réalisation de l'investissement.

La localisation du logement

En métropole, a réduction d'impôt s'applique uniquement aux logements situés dans des zones caractérisées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements locatifs, entraînant des difficultés d'accès au logement dans les communes concernées. Il s'agit des communes situées dans les zones A bis, A et B1 (CGI, ann. IV, art. 18-0 bis C ; code de la construction et de l'habitation, art. R 304-1). Le zonage, fixé par un arrêté du 29 décembre 2012 est identique à celui du régime Scellier.

Pour les communes situées en zone B2, le contribuable bénéficie du dispositif pour ses investissements réalisés du 1er janvier au 30 juin 2013.

Pour ceux réalisés du 1er juillet 2013 au 31 août 2014, la commune doit obtenir un agrément préfectoral pour être éligible. Le bénéfice de l'arrêté préfectoral l'accordant peut être invoqué dès sa mise en ligne sur le site internet de la préfecture.

Les investissements réalisés dans les départements d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et Réunion) et dans les collectivités d'outre-mer (Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon et les îles Wallis-et-Futuna), ouvrent également droit à l'avantage fiscal. En revanche, une incertitude demeure concernant Saint-Barthélémy, les pouvoirs publics n'ayant pas fixé de plafonds de loyers et de ressources pour cette collectivité.

Le niveau de performance énergétique
Sauf pour les investissements réalisés à Mayotte, le logement doit respecter un niveau de performance énergétique minimal, qui diffère selon la nature du bien et sa localisation.

En métropole, un logement acquis neuf, en l'état futur d'achèvement (Véfa) ou que le contribuable fait construire doit respecter la réglementation thermique "RT 2012", applicable pour les demandes de permis de construire déposées depuis le 1er janvier 2013.

Pour une demande déposée avant cette date, le logement doit bénéficier de l'ancien label bâtiment basse consommation énergétique "BBC 2005".

Si l'investissement porte sur un bien nécessitant des travaux (logement à réhabiliter, local transformé en logement, etc.), il doit bénéficier du label haute performance énergétique "HPE rénovation 2009" ou du label "BBC rénovation 2009". À défaut, il doit respecter un niveau de performance énergétique global pour au moins deux des catégories suivantes (arrêté du 5 mars 2012) : isolation de la toiture ou des murs donnant dur l'extérieur ; fenêtres ; système de chauffage ; système de production d'eau chaude sanitaire.

En outre-mer, le niveau de performance énergétique requis dépend de la nature de votre investissement et de la localisation du logement (BOI-IR-RICI-360-10-30, § 150).

Les engagements à respecter

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit s'engager, vis-à-vis du fisc, à donner le logement en location nue à titre d'habitation principale du locataire pendant 9 ans. Le loyer exigible et les ressources du locataire à son entrée dans les locaux sont plafonnés.
Les modalités de la location

Le locataire doit être une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

Lorsque le logement est la propriété d'une SCI ou d'une SCPI, le locataire ne doit pas être l'un de ses associés, ni un membre de son foyer fiscal. Il n'est pas non plus possible de louer à un ascendant ou un descendant d'un associé de la SCI, alors que c'est permis pour une SCPI.

Le Duflot s'applique aussi en cas de location à un organisme privé (une société, une association, etc.) ou public (l'État, les collectivités locales, leurs organismes, etc.) afin qu'il le mette en sous-location non meublée à usage de résidence principale.

Là encore, l'occupant du logement ne doit pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. En outre, l'organisme ne doit fournir aucune prestation de nature hôtelière ou para-hôtelière: accueil, nettoyage des locaux, fourniture du petit déjeuner, etc.

Le délai de location de 9 ans est calculé de date à date à partir de la prise d'effet du bail initial. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement de la construction ou des travaux.

Hormis le volet fiscal de l'investissement, il s'agit d'une location classique, régie par les dispositions impératives de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Le dispositif oblige simplement à respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Les plafonds de loyers

Le contribuable doit respecter un plafond de loyer (hors charges), fixé par zone géographique, pendant toute la période couverte par l'engagement de location. Il est relevé chaque année au 1er janvier en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

En outre, dans le dispositif Duflot, lemontant du loyer dépend aussi de la superficie du logement. Enfin, il peut être minoré localement par les pouvoirs publics.

Pour 2014, les plafonds de loyers (par m2, hors charges et avant application du coefficient multiplicateur) sont fixés à :

En métropole :

§  16,72 € / m2 en zone A bis ;

§  12,42 € / m2 en zone A ;

§  10 € / m2 en zone B1 ;

§  8,69 € / m2 en zone B2.

En outre-mer :

§  10,02 € /m2 dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et la Réunion) ;

§  12,45 € / m2 dans les COM (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et les îles Wallis et Futuna).

La surface à retenir pour déterminer le montant du loyer

Il s'agit de la surface habitable du logement, augmentée de la moitié de celle des annexes, retenues dans la limite de 8 m². La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Les annexes à prendre en compte sont celles réservées à l'usage exclusif du locataire et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m (caves, remises, sous-sol, combles et greniers aménageables, vérandas, etc.). La surface des terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterré est également prise en compte dans la limite de 9 m². Les garages et les emplacements de stationnement sont, en revanche, exclus : en cas de location d'une maison, le fisc fixe forfaitairement à 12 m² la surface des annexes à usage de garage.

En outre-mer, il est également tenu compte de la surface des varangues (type de véranda) dans une limite maximale de 14 m².

Le plafond de loyer est majoré pour les petites surfaces

Pour faire face à un déficit d'offres locatives concernant les petites surfaces, un mécanisme a été mis en place afin d'encourager les investisseurs à se tourner vers ce type de logements : les plafonds de loyers sont affectés d'un coefficient multiplicateur qui tient compte de la superficie du logement. Ce qui permet de louer plus cher les petits appartements et, à l'inverse, de minorer les loyers des grands logements.

Le calcul du plafond de loyer d'après la surface est le suivant :

plafond de loyer x [0,7 + (19 / superficie du logement)].

En outre, le coefficient multiplicateur ne peut excéder 1,2.

Exemple

Pour la location en 2014 d'un studio de 25 m² situé à Paris (zone A bis), le loyer mensuel (hors charges) ne devait pas excéder 501,60 €.

Le plafond de loyer peut être réduit localement

Les plafonds de loyer peuvent être réduits par arrêté par le préfet, après avis du comité régional de l'habitat, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. Les conditions dans lesquelles ils peuvent être réduits sont déterminées par le décret n° 2013-517 du 19.6.13.

Trois régions ont minorés les plafonds de loyers applicables :

§  En Île-de-France, les plafonds de loyer des communes classées en zone A Bis sont fixés à 14,21 €/m², au lieu de 16,72 €/m² dans les communes suivantes : Le Pecq dans les Yvelines (78), Aubervilliers, Saint-Denis et Saint-Ouen dans la Seine-Saint-Denis (93), Bry-sur-Marne, Fontenay-sous-Bois et Villejuif dans le Val-de-Marne (94). Les plafonds de loyer classés en zone A sont quant à eux fixés à 11,17 €/m², au lieu de 12,42 €/m² dans 68 communes. Ces plafonds sont applicables aux baux conclus depuis le 29 mars 2014.

§  En Franche-Comté, le plafond de loyers des immeubles situés dans les communes d'Audincourt, Avanne-Aveney, Bavans, Bavilliers, Belfort, Bethoncourt, Cravanche, Ecole-Valentin, Etupes, Grand-Charmont, Hérimoncourt, Mandeure, Montbéliard, Offemont, Miserey-Salines, Pouilley-les-Vignes, Seloncourt, Serre-les-Sapins, Sochaux, Thise, Valentigney, Vieux-Charmont et Voujeaucourt, classées en zone B2, est réduit à 8,16 €/m2 pour les baux conclus depuis le 5 octobre 2013. 
Il en va de même pour les communes de Danjoutin, Essert et Valdoie pour les baux conclus depuis le 28 février 2014. 
Les loyers des autres zones ne sont pas minorés.

§  En Rhône-Alpes, le plafond de loyer des logements situés à Lyon et Villeurbane est réduit à 11,90 €/m2. Par ailleurs, le plafond de loyer des logements situés dans les communes de la zone A des départements de l'Ain et de Haute-Savoie est réduit à 12,20 €/m2. Ces plafonds s'appliquent aux baux conclus depuis le 13 février 2015 (Arrêté préfectoral du 04.02.15, n° 2015035-0001).

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Les ressources du locataire

Le dispositif Duflot étant réservé à la location en secteur "intermédiaire", les ressources du locataire doivent être inférieures à un plafond variable selon la composition de son foyer et la zone où est situé le logement.

Les ressources prises en compte correspondent au revenu fiscal de référence du locataire pour l'année N-2 (les revenus de 2012 figurant sur l'avis d'imposition reçu en 2013, pour un bail signé en 2014). Les plafonds de ressources doivent être respectés lors de la conclusion du bail et à chaque changement de locataire. En revanche, en cours de bail, les ressources du locataire peuvent augmenter sans que cela remette en cause l'application du dispositif.

Le calcul de la réduction d'impôt

Le dispositif Duflot permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 18 % du coût de l'opération, 29 % en outre-mer. Elle s'impute sur l'impôt sur le revenu par parts égales durant 9 ans.

Pour le taux de réduction applicable aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, lire en bas de page.
La base de calcul de la réduction d'impôt

Elle est constituée par le prix de revient du logement, déterminé comme pour le dispositif Scellier. L'investissement pris en compte est plafonné à 300 000 € par an. Mais contrairement au Scellier, le dispositif Duflot permet de réaliser 2 investissements par an, dans la limite globale de 300 000 €.

En outre, à l'intérieur de cette limite, le prix de revient au mètre carré de votre investissement est retenu à hauteur de 5 500 €. Il est possible, bien sûr, d'investir une somme supérieure ou pour un prix au mètre carré plus élevé, mais l'avantage fiscal sera calculé uniquement sur la base de ces 2 montants.

Exemple

Pour un investissement de 400 000 € dans un logement neuf de 65 m², le prix du m² est de 6 154 €.

Le prix de revient du logement étant retenu dans la limite de 5 500 €/m², seuls 357 500 € devraient être pris en compte (5 500 € x 65 m²).

Toutefois, la base de l'avantage fiscal étant limitée à 300 000 €, c'est sur ce dernier montant que sera calculée la réduction d'impôt.

Le taux et l'imputation de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction est fixé à 18 % pour les investissements réalisés en métropole et à 29 % pour ceux réalisés en outre-mer. Elle est répartie sur 9 ans, à raison d'un neuvième de son montant chaque année. Soit un avantage fiscal maximal de 6 000 € par an en métropole et de 9 666 € en outre-mer.

Le point de départ de la réduction d'impôt correspond à l'année de l'achat, c'est-à-dire à l'année de signature de l'acte notarié ou à la date d'achèvement du logement ou des travaux si elle est postérieure (construction, achat en Véfa, réhabilitation, etc.).

La réduction d'impôt vient en déduction de l'impôt sur le revenu calculé d'après le barème progressif. Elle ne s'impute pas sur les impositions calculées selon un taux forfaitaire (l'impôt calculé sur une plus-value immobilière, par exemple). La fraction de la réduction qui ne peut être imputée au titre d'une année, parce que son montant dépasse celui de l'impôt, est définitivement perdue.

En cas de non-respect des conditions de fonctionnement du dispositif, la réduction dont le contribuable aura profité sera remise en cause par le fisc. Les fractions de réduction d'impôt imputées seront ajoutées à l'impôt dû au titre de cette même année.

Les justificatifs à fournir

Pour bénéficier du Duflot, le contribuable doit s'engager par écrit, auprès des services fiscaux, à louer pendant 9 ans dans les conditions imposées par le dispositif. Pour cela, il doit joindre à sa déclaration de revenus le formulaire d'engagement de location n° 2044 EB 

L'option doit être exercée l'année qui suit la date d'acquisition ou d'achèvement du logement ou des travaux, si elle est postérieure.

Il doit aussi fournir une copie du bail et une copie de l'avis d'imposition (ou de non-imposition) du locataire. Si le contribuable n'en a pas encore trouvé au moment du dépôt de la déclaration de revenus comportant son option pour le Duflot (un délai de 12 mois est accordé pour en trouver un), il joindra ces documents à la déclaration de revenus qui sera déposée au titre de l'année de la signature du premier contrat de location.

En cas de changement de locataire au cours de la période de location, une copie du nouveau bail devra être jointe à la déclaration déposée au titre de l'année de l'entrée dans les lieux du nouvel occupant.

Selon la nature de l'investissement, d'autres pièces justificatives peuvent être exigées par le fisc. Par exemple, la copie de la demande de permis de construire en cas de construction d'un logement, des attestations de professionnels avant et après les travaux de réhabilitation pour un logement non décent, etc.

Lorsque l'investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, c'est à elle d'exercer l'option pour le dispositif. Les associés doivent eux aussi s'engager expressément à conserver leurs parts sociales pendant la durée de l'engagement pris par la société. Il en va de même lorsque le logement appartient à une SCPI.

Enfin, en cas de location à un organisme privé ou public, le contribuable doit produire, outre la copie du bail signé avec l'organisme locataire, une copie du contrat de sous-location faisant apparaître le montant du loyer réclamé au sous-locataire. Si aucun contrat n'est établi entre le locataire et le sous-locataire, il est possible de se contenter de remettre au fisc, chaque année, une attestation établie par l'organisme locataire.

À noter Une fois exercée, l'option pour le dispositif Duflot est irrévocable. Le contribuable ne peut pas revenir en arrière et demander au fisc de ne pas en tenir compte.

Comment déclarer

Pour le calcul de la réduction d'impôt, le contribuable doit remplir une déclaration complémentaire n° 2042 C, page 3 :
- l'année de l'option pour le Duflot, en indiquant le prix de revient de son investissement ;
- s'il a opté pour le Duflot en 2014, il doit reporter 1/9 de la réduction d'impôt calculée ; s'il a changé de locataire en 2014, il doit aussi fournir la copie du nouveau bail.

Pour l'imposition des loyers, il faut indiquer ses recettes brutes sur la déclaration n°2042, page 3, case 4BE, si le contribuable relève du microfoncier.

Si le contribuable relève du régime réel, il doit porter ses revenus et charges sur une déclaration n° 2044 (ou 2044S s'il loue par ailleurs un bien relevant de cette déclaration).

Le dispositif Pinel

Le nouveau dispositif Pinel s'applique aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014. Il s'agit en fait d'un assouplissement du dispositif Duflot, dont il reprend les caractéristiques de fonctionnement :

§  réduction d'impôt étalée dans le temps, 

§  investissements éligibles, 

§  prix de revient limité à 300 000 € par an, 

§  plafonnement du loyer et des ressources du locataire, etc. 

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt étalée sur 6 ou 9 ans, au choix du contribuable. À l'issue de cette période initiale, il sera possible de proroger son engagement de location par périodes de 3 ans, dans la limite globale de 12 ans.

Les communes éligibles au Pinel sont les mêmes que pour le Duflot, pour un investissement réalisé en septembre 2014. Le zonage des communes est fixé par un arrêté du 1er août 2014 (JO du 6) pour un investissement réalisé du 1er au 14 octobre 2014 destiné à réparer des erreurs matérielles dans l'arrêté précédent, pour un investissement à partir du 15 octobre 2014.

Le fisc devrait apporter cette année diverses précisions relatives au fonctionnement du Pinel concernant, notamment, la date prise en compte pour la réalisation de l'investissement (signature d'un avant-contrat, d'un contrat de réservation, de l'acte d'achat notarié, etc.).

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